По подсчетам специалистов, сегодня на долю объектов с залогом приходится около 30% вторичного рынка. В то же время в связи с ситуацией на рынке недвижимости в целом, из-за которой цены на «вторичку» снизились, выплачивать кредит стало невыгодно. Ведь упала и стоимость жилья, на покупку которого когда-то брали банковскую ссуду. Продажа квартиры в ипотеке в таком случае становится оптимальным решением — ведь так собственник может избавиться от необходимости выплачивать высокие проценты до момента окончания кредитного договора.
Но бывает и так, что даже при благоприятной рыночной ситуации эта недвижимость будет продаваться — например, собственник теряет работу, у него падают доходы, или у владельца меняются семейные обстоятельства (он разводится, или у него появляется ребенок, и поэтому возникает необходимость покупки более просторного жилья). Так что вопрос таких сделок будет актуальным всегда.
Причины могут быть разные, а вариантов два. Можно сделать солидный дисконт при продаже (в рамках разумного, конечно) или новая ссуда, которая позволит полностью выплатить ипотечный кредит и продать объект по его полной стоимости. Не все банки выдают подобные ссуды, но опытный риэлтор поможет найти такое финучреждение.
Если объект был взят в ипотечный кредит, то нужно еще получить разрешение от банка на сделку. Как правило, оно выдается на три месяца, так что действовать нужно быстро. Для этого и необходима помощь риэлтора.
Сделка может быть заключена по одной из двух схем. В каждой из них будет три участника — продавец, покупатель и банк (держатель залога). В первом случае в банке-кредиторе арендуют два депозитных сейфа. В одной оставляют деньги, предназначенные для погашения ссуды, а во второй — сумму, соответствующую остатку стоимости объекта. Кредитор одобряет сделку, стороны подписывают документы. Когда процесс оформления будет завершен, залоговое обязательство примет на себя покупатель, а продавец заберет те деньги, что предназначались для закрытия ссуды и самостоятельно выплатит долг по кредиту. Банк погасит закладную, продавец сможет забрать деньги из второй ячейки. Здесь никто из сторон ничем не рискует.
Вторая схема несет определенные риски для покупателя. В такой ситуации продавать квартиру по ипотеке стоит тогда, когда банк не дает разрешения на такую сделку. Тогда между продавцом и покупателем заключается предварительное соглашение, где прописывают все условия. Покупатель сам закрывает ипотечный кредит, а в договоре эта сумма отражается как аванс. После погашения ссуды недвижимость уже не является объектом залога, и можно заключить стандартный договор.
