Самым надежным способом не только сохранить, но и приумножить сбережения по праву признаны инвестиции в недвижимость. Есть два варианта заработка — сдача в аренду и перепродажа. И если в первом случае годовая прибыль составляет 10–12 %, то второй может принести до 30 % дохода на одной сделке. В статье мы расскажем, как зарабатывать на перепродаже недвижимости и как это сделать прибыльнее.
Преимущества и недостатки такого инвестирования
Заработок с перепродажи квартир — это чистая разница между суммой, вложенной в покупку недвижимости и полученной от последующей продажи. Этим можно заниматься на любительском уровне, параллельно с основным местом работы, или стать профессионалом, который одновременно может вести несколько объектов.
Основные плюсы перекупки квартир:
- Гарантия сохранности вложенных средств — если даже предпродажная подготовка обойдется дороже, чем планировалось первоначально, а покупатель найдется не сразу, риск потерять вложенные деньги ничтожно мал.
- Прибыль с одной сделки может доходить до 30 %.
Недостатки:
- Большие финансовые вложения. Даже если недвижимость оформляется в ипотеку, необходимо внести первоначальный взнос в размере 10 % от ее полной стоимости собственными деньгами.
- Риск неверного расчета сметы. Если при составлении допустить ошибку, расходы могут увеличиться, и в результате сделка может оказаться если не убыточной, то нулевой.
- Нет гарантии быстрой продажи квартиры. Поиск покупателя может занять как несколько месяцев, так и затянуться на годы. Квартиру, выставленную на продажу, можно сдавать в аренду до момента совершения сделки. При этом нужно будет заручиться согласием арендатора на расторжение договора в любое время, а также о том, чтобы он обеспечил доступ риэлтору в дни показов. Разумеется, из-за определенных неудобств стоимость аренды такой квартиры будет дешевле среднерыночной.
В какую недвижимость инвестировать
Для начала следует определиться, с каким рынком недвижимости работать выгоднее. Перепродавать можно как новостройки, так и вторичное жилье. В каждом случае есть свои нюансы.
Вторичный рынок
При торговле на вторичном рынке недвижимости риск потери средств выше. При покупке квартиры необходимо проводить тщательную проверку чистоты объекта. Нередко уже после заключения сделки «всплывают» мошеннические схемы, из-за которых она признается недействительной, а вложенные средства вернуть удается не всегда.
Основное преимущество торговли на рынке вторичной недвижимости — это короткий цикл сделки. В среднем он занимает от 3 до 5 месяцев с момента приобретения квартиры до момента ее продажи.
Как все происходит:
- Ведется поиск на различных торговых площадках, например, Avito, «Циан», или в реестре торгов. Ликвидная недвижимость — это, прежде всего, комфортная планировка (студия или квартира, разделенная на комнаты с 1–2 спальнями), расположение на средних этажах. Дом находится в локации с развитой инфраструктурой, где все необходимые объекты расположены в шаговой доступности, есть удобное транспортное сообщение.
- Как только найдена подходящая квартира, первым делом нужно проверить ее юридическую чистоту. Для этого продавец должен предоставить правоустанавливающие документы, выписки из домовой книги и полную историю перехода прав собственности на имущество. Желательно также попросить владельца недвижимости предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит на учете ни в одном из них. Такую сделку невозможно будет оспорить, сославшись на недееспособность продавца.
- Параллельно сбору документов проводится подсчет затрат на недвижимость и определяется, насколько выгодной может быть сделка.
- Если с документами все в порядке и подсчеты подтвердили прибыльность, можно приступать к заключению сделки.
- Вступив в право на собственность, новый владелец при необходимости делает ремонт или перепланировку (на свое усмотрение) и выставляет недвижимость на продажу.
Новостройка
На первом этапе идет поиск подходящих вариантов. При перепродаже квартир в новостройках важно найти объект, находящийся на старте продаж и с минимальными расценками за 1 м2. Так же, как и в случае со вторичным жильем, важно, чтобы объект находился в месте с развитой транспортной, социальной и торговой инфраструктурой.
- Далее среди всех найденных предложений подбирается наиболее удачный вариант проекта. Ликвидной считается квартира, находящаяся на средних этажах, с хорошим видом из окон и удобной планировкой. Наиболее востребованы однушки и студии.
- Когда выбор сделан, инвестор заключает договор долевого участия с застройщиком.
- Следующий шаг будет зависеть от выбранных инвестором методов. Квартиру можно продать еще до окончания строительства (переуступка). Таким образом, сокращается цикл купли-продажи. Второй вариант — продажа квартиры после ввода дома в эксплуатацию с черновой отделкой или с дополнительным ремонтом.
Какая система налогообложения выгоднее?
При перепродаже недвижимости для дополнительного заработка становиться юридическим лицом необязательно: оплачивается лишь 13 % НДФЛ.
Для ведения деятельности на профессиональном уровне необходимо оформить ИП, иначе сделки могут быть классифицированы как незаконное предпринимательство, а это влечет уголовную ответственность. Кроме того, для ИП действует система упрощенного налогообложения, что в конечном итоге выгоднее уплаты НДФЛ.
В большинстве регионов налоговая ставка составляет 15 % от чистой прибыли, и в случае с ИП в графу расходов, помимо затрат на покупку квартиры, входит стоимость ее предпродажной подготовки. В итоге налог в 15 % для ИП в денежном выражении выходит меньше 13 % НДФЛ.
Перепродажа недвижимости в новостройке
На стадии котлована
Этот вариант хорош тем, что стоимость 1 м2 самая низкая, а значит доходность от сделки будет выше. Минус в том, что, если квартиру планируется продавать после сдачи дома в эксплуатацию, цикл купли-продажи может занять минимум 2 года. Часто в этой нише квартиры перепродают по переуступке, не дожидаясь сдачи дома. Доходность в этом случае ниже, но и цикл короче.
На стадии строительства
Если приобретать квартиру в новостройке на стадии строительства, она все еще дешевле готовой. Здесь так же, как и в случае с переуступкой, доходность снижается, но и цикл короче. Инвестируя в строительство недвижимости непосредственно перед вводом жилого комплекса в эксплуатацию, цикл сделки по длительности можно сократить до 6 месяцев. По срокам почти как в случае с недвижимостью на вторичном рынке жилья, но меньше рисков.
С черновой отделкой
Квартиры, которые продаются на стадии черновой отделки, дешевле тех, в которых сделан ремонт. Рассчитывая получить прибыль только за счет него, лучше выполнять его своими силами, иначе сделка может оказаться нулевой.
Перепродажа квартир вторичного рынка
Многие люди опасаются покупать недвижимость, которую продавец унаследовал по закону или завещанию. Также рискованным может быть инвестирование в аварийное или залоговое жилье. Наиболее безопасной считается перепродажа квартир, купленных под ремонт. Разберем все варианты подробнее.
Квартиры, полученные в наследство
Как правило, унаследованные квартиры продают на 10–15 % дешевле среднерыночной стоимости. Чтобы не возникало проблем с перепродажей, покупать нужно недвижимость, которая на момент заключения сделки находится в собственности не менее 3 лет. Три года — срок исковой давности, после которого невозможно оспорить завещание.
Дома под снос
Приобретение квартиры в аварийном строении — занятие рисковое. Если инвестор покупает недвижимость после того, как ее официально признали аварийной, у него возникает право лишь на денежную компенсацию в сумме, которая не должна превышать стоимость по договору купли-продажи. Единственный вариант получить прибыль с покупки квартиры в аварийном доме — заключить сделку до того, как здание было официально признано таковым. Но и тут есть свои риски: до присвоения такого статуса может пройти не один год.
Под ремонт
Наиболее распространенный вариант заработка на перепродаже — покупка «убитой» квартиры и ее ремонт. Здесь доходность сделки напрямую зависит от правильности расчета сметы. Некоторые инвесторы кроме ремонта еще меблируют и оборудуют квартиру современной встроенной бытовой техникой — вариант под ключ сегодня очень востребован.
Заложенные квартиры
На досках объявлений часто можно встретить предложения о выкупе квартир из залога напрямую у должника. Обстоятельства заставляют собственников продавать залоговые квартиры дешевле. Стоимость такой недвижимости может быть на 30 % ниже рыночной. Минус этого варианта заключается в том, что при покупке через торги вы не увидите квартиру вплоть до вступления в право собственности. По этой причине нет возможности составить предварительную смету и оценить потенциальную прибыль с продажи.